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招商蛇口15億再售寫字樓 太子灣龐大資產盤活這些年《野花有种子吗》并廣泛征求修改意見和建議,野花有种子吗觀點網繼2022年底招商局太子灣大廈舉行相關封頂儀式后，招商蛇口對太子灣項目迅速采取了另一項措施，目的仍是釋放核心存量資產的價值。

根據北京產權交易所2月21日披露信息，招商蛇口擬掛牌轉讓深圳市商航置業有限公司（下稱商航置業）全部股權及1.9億元債權，掛牌底價15.14億元。

深入查詢不難發現，轉讓標的所持有資產為太子灣DY03-03地塊。

《野花有种子吗》并廣泛征求修改意見和建議,《野花有种子吗》上述地塊從K202-0014宗地（即太子灣項目）分宗而來，總體量7萬平方米，用途為商業，總投資額6.16億元。

招商蛇口曾預計該項目于去年12月開工，在此之前一個月動工的還有太子灣DY01-01地塊（環港大廈），這幾乎也是太子灣項目剩余兩宗未動工核心地塊。

觀點新媒體對比，太子灣DY03-03地塊與過往招商蛇口打造的“太子灣展示中心”所在地存在較為吻合之處，后者已于2020年宣布啟動拆除工作，因而并不排除存在地塊平整后重新開發的可能。

同時在地塊未動工之際便選擇出售，背后隱藏著招商蛇口回籠現金流以外的更多考量。

觀點新媒體從相關人士處了解到，此番掛牌的地塊基本將建成寫字樓，具有定制成分，相當于直接銷售了整個項目。

對于招商蛇口而言，諸如此類的盤活方式在太子灣項目身上并不鮮見。

過去七年間，包括新世界、蘭桂坊、中集集團都曾出現在該項目引援名單之中，交易方式涵蓋增資入股、輕資產操盤甚至直接出售。

即便如此，招商系最終也未實現在2022年開發完整個項目的目標。

再賣分宗地塊作為在深圳自貿區三大片區（前海、蛇口、太子灣）都擁有豐富土儲的房企，招商蛇口土地轉性乃至開發都充滿巨大想象空間。

以太子灣為例，K202-0014宗地于2011年12月被招商蛇口以64.39億元競得，成為當時深圳的總價地王。

項目土地面積69.8萬平方米，規劃建筑容積率2.44，總規劃建面約170萬平方米，因此按樓面價計成本僅不足3800元/平方米，在寸土寸金的南山片區顯得十分便宜。

按照出讓條款，太子灣項目地塊可分宗開發。

因此2020年9月初，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發布通告，宣布DY03-03地塊從項目宗地內分宗而來，用地1.39萬平方米，用地單位為商航置業，土地用途為商業用地，計容建面7萬平方米。

觀點新媒體查詢的一份資料顯示，DY03-03地塊用地單位商航置業最早成立于2016年5月26日，過往用地面積為1.47萬平方米，計容建面7萬平方米。

值得一提的是，2016年7月8日，招商局蛇口太子灣展示中心正式開放，該項目占地1.47萬平方米，建筑面積6752平方米，主要用作規劃展示、商務洽談等用途。

至2020年8月10日即DY03-03地塊分宗前一個月，項目宣布啟動拆除工作。

當時招商局方面還透露，太子灣展示中心未來將由一座新的世界企業總部寫字樓替代。

從種種跡象看，DY03-03地塊或許便是由展示中心拆除后調整而來。

接近招商蛇口的人士也向觀點新媒體表示，03地塊如今屬于定制出讓。

由于國央企轉讓股權基本需要通過產權交易所掛牌，因此即便招商蛇口選定了交易對手，也不得不走流程。

2月21日掛牌出讓公告要求，商航置業受讓方對于DY03-03地塊只能設計、建設1棟塔樓，且必須符合預留地上連廊與地下通道等條件。

熟悉招商蛇口的人士則向觀點新媒體表示，掛牌并非引入股東或合作方，而是直接出售了這一寫字樓項目。

按照過往披露的規劃，太子灣項目也具有總部基地定位，計劃以產業為驅動，著力發展金融、科技、現代服務業等高端產業。

招商蛇口2022年中報披露，DY03-03地塊預計開工時間為2022年12月，并于2025年竣工；總投資額6.16億元，其中至6月底余額僅有1.96億元，較年初增加500萬元左右。

目前，深圳市場也難以查詢該項目是否已按計劃開工。

對此，TBC拓樸思CEO王玉珂表達看法稱，房企在項目早期出讓并不是一件壞事，整售很重要的原因在于引入了一位具備實力的買家，后者在寫字樓品質把控、租戶完整性方面都較有價值。

“房企持有大型商業物業都會面臨后續運營壓力，盡早出售除了回籠現金流，還相當于轉移了這種壓力。

”其認為，招商蛇口能出售項目，同樣能說明深圳市場對于投資者仍具有很強的吸引力。

巨無霸項目盤活在獲得太子灣地塊后，招商蛇口曾于2014年形成《太子灣片區綜合開發項目詳細藍圖》，并將片區規劃為集國際郵輪母港、港澳客運碼頭配套區、濱海特色娛樂休閑區等功能于一體的深圳新“海上門戶”，定位為南中國最大的郵輪母港。

具體而言，太子灣項目早期主要分三期規劃，分別為一期太子港自貿區（64.1萬平方米）、二期商業綜合體開發（40萬平方米）、三期住宅開發（住宅10萬平方米、公寓40萬平方米），計劃8年左右完成開發，最晚開發節點為2022年。

按用途分，170萬平方米建面之中，辦公、公寓、住宅及其他商業分別占30%、20%、10%、40%。

面對巨無霸項目，招商蛇口并未選擇單打獨斗，這既考驗開發運營能力也令現金流承受巨大壓力。

實際上，過去十二年間，尤其自2016年以來，該公司在推進太子灣土地建設進展的同時，也持續出售股權引入了其他企業。

其中2016年4月，時任招商局董事長的李建紅便與新世界主席鄭家純會談，明確談及在深圳的合作事宜。

同年12月，招商蛇口曾通過增資擴股方式，為太子灣DY02-02地塊、DY02-04地塊、DY04-01地塊及DY04-04地塊引入新世界，據此回籠資金接近90億元。

2018年4月，招商蛇口先是將DY02-01地塊、DY02-03地塊、DY03-02地塊、DY01-04地塊增資擴股，以底價63.2億元引入中集集團（此后中集引入了碧桂園）；再自2020年9月起陸續出售DY03-02地塊、DY01-04地塊剩余股權，據此實現完全退出。

至2019年5月，蘭桂坊集團主席盛智文宣布將在深圳太子灣推出“LKF852太子灣”綜合體項目。

觀點新媒體查詢，這項合作具體涉及招商蛇口的太子灣商務廣場項目，蘭桂坊主要負責招商運營，投資層面較少參與。

據觀點新媒體不完全統計，在太子灣項目各分宗地塊中，招商蛇口最終主要與新世界共同開發了領海大廈、云璽項目，以及新世界文化購物坊、新世界藝術文化坊、新世界親子購物坊項目；與中集聯合開發了濱海大廈、灣璽一期及二期、灣海大廈；以及與蘭桂坊打造了LKF852。

王玉珂接受采訪時表示，引入品牌企業是房企在商業領域提升運營能力及影響力的重要手段，招商蛇口同樣不例外，尤其是后者早期并沒有特別強力的商業團隊（招商商管于2020年重構），合作也是為了更好挖掘區域價值及活力。

他同時認為，招商蛇口引入新世界、蘭桂坊等港資，一方面是招商想實現太子灣片區招商引資，另一方面也和港資有在大灣區投資的意圖有關。

不過，從開竣工角度觀察，截至2022年中期，招商蛇口太子灣僅完成竣工量不足45萬平方米，有85萬平方米體量的項目（不含出售100%股權的中集太子灣項目）仍處于在建階段。

至期末，項目尚有約14萬平方米未開工。

除此以外，該公司自去年下半年以來太子灣主要有4宗地塊未開工，其中明確在去年底開工的DY03-03地塊、DY01-01地塊（環港大廈），總體量12萬平方米；DY04-03地塊、DY04-05地塊的總建面僅0.85萬平方米，仍未有披露。

盡管無法在2022年完成開發太子灣，招商蛇口仍回籠了相當一部分現金流。

除了股權轉讓所得款項，該公司曾于2018年、2019年先后出售太子灣商貿大廈、太子灣商務大廈（均為蘭桂坊項目的部分）部分樓層，套現約20億元；2020年，新世界披露，與招商合作的太子灣灣璽公寓所推公寓加上兩棟寫字樓，銷售總額逾90億元。

去年9月21日，太子灣唯一的住宅部分招商璽家園開盤，推出604套豪宅，當天項目便售罄，號稱總貨值超過100億元。