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本報記者 吳曉璐

近日，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，進一步滿足不動產領域合理融資需求，支持房地產市場平穩健康發展。業界人士認為，不動產私募投資基金對投資范圍、投資策略等方面進行特定安排，提升基金運作靈活度，強化風險防范，更好支持不動產市場盤活存量，實現轉型發展。

“不動產私募基金試點將存量住宅等納入了投資范圍，為私募管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間。股債比的放松也有助于私募管理人利用債權實現更有效的資產和風險隔離，為其參與復雜的困難房企資產盤活提供了有利手段?！倍熗顿Y管理合伙人胡寧對《證券日報》記者表示。

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據中基協數據，截至2022年年末，中基協存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元。

為區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，證監會指導中基協新設“不動產私募投資基金”類別，業界人士認為，此次試點，意味著監管層為不動產私募基金“正名”。

“與此前房地產基金和基礎設施基金相比，不動產私募投資基金可投資范圍擴大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房?！盠P智庫創始人國立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點在投資策略、風險管理等方面均做了差異化安排和差異化管理，旨在進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求。

胡寧表示，本次試點在監管層面給不動產私募基金“正名”，“量體裁衣”式地給了不動產私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強了私募管理人參與不動產投資的競爭力和積極性，特別是股債比的放松以及擴募限制的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

據記者了解，在原有股權基金監管框架下，基金的債權投資比例（不超過20%）和期限（不超過1年）均受到限制。但在不動產投資中，往往需要通過債權投資獲取債息，為LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產、股權的抵質押等風險控制手段，加大對底層資產的控制力，提高投資本金安全性等。

“本次試點對股債比給予了適度松綁，一方面有利于基金對底層資產的控制，一方面也使得實操中的靈活性大大增強?！焙鷮幈硎?。

此外，“由于不動產的投資規模較大、周期較長，存在分批開發或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限制，有利于基金管理人根據不動產項目的建設、開發節奏，分階段募集資金以匹配投資需求?！焙鷮庍M一步表示。

中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據不動產投資所具備的特性而設置的規則，將使得私募基金管理機構能夠更好地設計真正匹配各類不動產投資現金流特性的基金產品，更好匹配廣大投資人的收益回報訴求，也更有助于私募基金作為權益類資金更好地助力房地產市場良性發展。

建立全生命周期風控體系

為加強不動產投資領域的風險防控，監管部門對投資范圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環節均做了風險防范。

從不動產私募投資基金的投資范圍來看，何亮宇表示，試點雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資，但是對于存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經實現銷售或者主體建設工程已開工的項目；對于市場化租賃住房，也有一定的開發建設進度要求。

從參與試點私募管理人資格來看，設置了較高門檻。何亮宇表示，目前從管理規模、專業人員、項目退出經驗等方面設置了較高的門檻，通過頭部管理人先行先試，充分發揮龍頭企業示范帶動作用，推動行業高質量發展。

胡寧認為，提高管理人門檻，確保有經驗、負責任的管理人入圍試點，對監管防范風險意義重大。

從投資者角度來看，明確提出以機構投資者為主，并對自然人進行一定限制?！霸O置較高的首輪實繳出資門檻，體現出以引入機構資金為主要目的，對自然人的出資比例限制在不得超過基金實繳金額的20%，防范涉眾風險?！焙瘟劣畋硎?。

試點對基金財產的對外擔保及資金流向進行了限制?！安粍赢a私募基金的投向為底層價值明確的不動產類資產。本次試點明確了基金財務不得向被投企業以外主體提供擔保，或投資于私募管理人或其實際控制的項目，一方面確保了基金財產價值的風險隔離，一方面也避免了自融等風險?！焙鷮幈硎?。

從產品運作來看，何亮宇表示，對不動產私募投資基金設置了更高標準的基金首輪實繳規模要求、并強調特殊風險揭示、按季度定期信披、強制托管等，有效控制不動產私募投資基金各階段風險。

推動“募投管退”良性循環

目前，我國不動產行業積累的存量資產規模大，房地產等產權方對資產盤活有迫切需求，另外，機構投資者亦比較踴躍，不動產私募投資基金未來發展前景廣闊。

“不動產作為一個重要的資產品類，專注于不動產投資的私募基金未來必然將在資產市場中扮演重要角色?！焙鷮幷J為，不動產私募基金的長足發展，首先需要進一步拓寬機構投資者來源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與，破除當前政策障礙，推動保險資金投資。其次，要進一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產盤活退出的重要渠道，不動產私募投資基金是孵化公募REITs合格資產的重要來源。

“建議未來通過政策支持，鼓勵引導不動產私募投資基金投資孵化高質量資產標的，研究制定與公募REITs發行相銜接的有效退出機制，做大優質資產存量，促進行業良性循環發展。并研究通過公募REITs發行及擴募機制的完善，提高市場化資金參與不動產私募投資基金的積極性，如放松公募REITs對財務投資人的鎖定期限制、放松募集資金用途的限制等?！焙鷮庍M一步表示。

從資產類別來看，不動產私募投資基金的投資范圍與公募REITs高度相似。何亮宇認為，不動產私募投資基金可以作為Pre-REITs主要的產品載體，成為多層次的REITs市場的一環。

具體來看，何亮宇表示，不動產私募投資基金能夠在資產尚未成熟時，提前進行孵化盤活，從前期的開發、建設到持有階段的提升、改造，再到形成可長期持有的優質資產，為公募REITs擴募提供豐富的資產儲備。

“隨著市場進一步成熟，未來持有大量優質資產的不動產私募投資基金本身應該也有機會成為公募REITs的發起人，實現與國際市場的接軌，充分發揮不動產私募基金在資管、金融等方面的作用?！焙瘟劣钫f。

何亮宇認為，成熟的、發展良好的公募REITs市場也為不動產私募投資基金提供了非常好的退出渠道，推動其“募投管退”良性循環，并將在不動產私募投資基金標的選擇、估值定價方面發揮“錨”的作用。